Bauvoranfragen & Baubewilligung (generelles)

Allgemeinde Information

Wenn Sie etwas über die einzureichenden Unterlagen wissen wollen oder die Baugesuchsformulare suchen, besuchen Sie bitte die Rubrik "Möchten Sie ein Bauvorhaben realisieren?" oder "Reglemente und Formulare". Bedenken Sie, dass ein Baubewilligungsverfahren immer Kosten verursacht, d.h. externe Bericht und die Stunden der externen Bauverwaltung werden kostendeckend verrechnet.

Das Baubewilligungsverfahren

Im Baubewilligungsverfahren wird von Amtes wegen geprüft, ob ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Das Baubewilligungsverfahren ist im Dekret über das Baubewilligungsverfahren (BewD) geregelt.

 Es werden die folgenden Bewilligungsarten unterschieden:

Die kleine Baubewilligung
Gestützt auf diese Baubewilligung kann das Bauvorhaben ausgeführt werden. Die kleine Baubewilligung wird in einem vereinfachten Verfahren ohne Veröffentlichung des Baugesuches erteilt. Art. 27 BewD bestimmt die Bauvorhaben, die wegen ihrer beschränkten Auswirkungen im vereinfachten Verfahren beurteilt werden dürfen.

Die ordentliche Baubewilligung
Gestützt auf diese Baubewilligung kann das Bauvorhaben ausgeführt werden. Die ordentliche Baubewilligung wird in einem Verfahren mit Veröffentlichung des Baugesuches erteilt. Demnach werden alle Baugesuche im ordentlichen Baubewilligungsverfahren beurteilt, die nach der Umschreibung im BewD nicht im vereinfachten Verfahren geprüft werden können.

Die Teilbaubewilligung
Sowohl eine ordentliche als auch eine kleine Baubewilligung können in Form einer Teilbaubewilligung ausgestellt werden. Die Teilbaubewilligung muss alle Gegenstände umfassen, für die ein Koordinationsbedarf besteht. Gestützt auf die Teilbaubewilligung kann mit dem Bau der bereits bewilligten Gegenstände begonnen werden. Diejenigen Gegenstände, die nicht Bestandteil der ersten Teilbaubewilligung sind, werden in einer weiteren Teilbaubewilligung beurteilt. Entscheidend ist also, dass die Gegenstände, die in der Teilbaubewilligung noch nicht beurteilt werden (z.B. Fassadenfarbe, Bedachungsmaterial, Detailgestaltung der Kinderspielplätze, die Anordnung der Parkplätze) nicht derart eng mit anderen bereits beurteilten Gegenständen zusammenhängen, dass eine Koordination, d.h. eine gemeinsame Beurteilung, unabdingbar ist oder diese für die Realisierbarkeit des Vorhabens unabdingbar sind.

Die generelle Baubewilligung
Die Ausarbeitung einer vollständigen Baueingabe ist gerade bei grösseren Vorhaben mit einem beträchtlichen Aufwand an Geld und Arbeit verbunden. Das bernische Recht gibt daher dem Baugesuchsteller die Möglichkeit, solche grundsätzlichen Fragen ohne kostspielige Detailunterlagen behördlich abklären zu lassen. Das Baubewilligungsverfahren wird dazu zweigeteilt (generelles Baugesuch / Ausführungsprojekt). 

Die generelle Baubewilligung kann die vorgesehene Nutzung, die Erschliessung des Baugrundstücks, die Lage und die äussere Gestaltung des Bauobjekts, dessen Einordnung in die Umgebung sowie spezifische Einzelfragen zum Gegenstand haben. Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung das Baugesuch für das Ausführungsprojekt eingereicht wird.

Die Überbauungsordnung
Die Überbauungsordnung gilt als Baubewilligung, soweit sie das Bauvorhaben mit der Genauigkeit der Baubewilligung festlegt.

(Quelle: Betriebliches Grundwissen Gemeinden; Begem)

Wer bestimmt das Verfahren?
Entgegen der Gerüchte bestimmt nicht die künftige Bauherrschaft oder die Baukommission das Verfahren. Sie kann bei grösseren Projekten eine Teilbaubewilligung oder generelle Baubewilligung beantragen. Es ist aber die Bauverwaltung, welche bei der Bearbeitung des Gesuchs das Verfahren auf Basis des kantonalen Baubewilligungsdekrets festlegt.

Die Bauvoranfrage

Was ist eine Bauvoranfrage?
Mittels schriftlicher Bauvoranfrage (auch einfach Voranfrage genannt) können Einwohner_innen und Grundeigentümer_innen bei der Bauverwaltung zu spezifischen Fragen eine Auskunft zu einem Projekt einholen.

Das Instrument der Bauvoranfrage wurde eingeführt, weil die Planung (als auch die Überprüfung) eines Vorhabens auf dessen Baubewilligungsfähigkeit anspruchsvoll sein kann. Dies insbesondere (aber nicht nur) bei Beanspruchung von Ausnahmen, bei Vorhaben in Zonen mit Planungspflicht, in Zonen für öffentliche Nutzungen, in Naturgebieten, in Uferzonen, in Landwirtschaftszonen, in Ortsbildschutzgebieten, oder wenn das Gebäude als schützenswert eingestuft wurde.
In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, eine Bauvoranfrage einzureichen. Sie können dadurch die Chancen und Risiken eines Bauvorhabens besser einschätzen und die Erkenntnisse aus der Antwort zu einem frühen Zeitpunkt in die Projektierung einfliessen lassen. Das Bauvoranfragenverfahren ist kein formell reglementiertes Verfahren. Fragesteller_innen erhalten jeweils so zeitnah wie möglich eine Antwort auf ihre Fragestellung.

Es ist allerdings klar festzuhalten: Im Rahmen einer Voranfrage wird nur die spezifische Fragestellung geprüft und beantwortet! Da bei einer Bauvoranfrage lediglich eine summarische Einschätzung eines Bauvorhabens vorgenommen wird, entsteht durch eine positive Rückmeldung zur Voranfrage kein behördenverbindlicher Vorentscheid. Eine verbindliche Beurteilung erfolgt erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. Dies wird verfahrenstechnisch dadurch ersichtlich, dass die Bauvoranfrage nicht in Form einer anfechtbaren Verfügung übermittelt wird wie z.B. der Bauentscheid.

Was kostet eine Bauvoranfrage?
Diese Frage ist schwierig zu beantworten. Generell gilt: Eine Bauvoranfrage generiert einen zusätzlichen Aufwand, welcher zu vergüten ist. Wie hoch dieser Aufwand ist, hängt von der Komplexität des Falles ab. Hierbei gilt, dass der Aufwand der externen Bauverwaltung als Expertenhonorar kostendeckend verrechnet wird (Fr. 135.00/Std.). Um eine bürgerfreundliche Verwaltung zu ermöglichen und die Eintrittsschwelle bei Fragen zu senken, werden die ersten eineinhalb Stunden jedoch nicht verrechnet.